不動産投資(アパート編中古)

前回、区分編のお話をいたしましたが、正直言いますと「投資の勉強」を専門的に勉強したことありません。の割に言い切ってしまってましたがでも嘘は言ってません。経験上の話ですので机上の話よりはこれから投資をしようかどうか、不動産の購入とはどういうことかのヒントになれば幸いと考えております。

今回のアパート編ですが、大したことをお伝えはしません。利回りだの統計だの数字などはそう言った本でご確認いただければ、より良く説明してくれています。今回は私なりに感じた「満室を目指す」に重点を置きましお伝えしたいと思います。一口にアパート経営といいましても「土地購入して新築」「中古」これに「土地持ちでそこに新築のアパートを建てる」といった3パターンが主かと思います。今日は「中古」について。

アパートですから人に住んでもらわなくてはなりません。倉庫代わりに借りる人もいますが、それは築年数など別の要素の話なので、あくまで「居住用」としてお話いたしますね。

なんでもそうですが「自分が住みたいかどうか」が基本だと思います。中古アパートの場合、設備も古く3点ユニットで、キッチンも一口電熱式のお部屋…。いくら料理しなくてもいやですよね?築年数を巻き戻すことはできませんが、きれいに見せようとすることは可能です。怖いのは「いまどき?」と思われることだと思います。常に最新の情報を知っておく必要はあります。それこそ「いまどき」です。電熱はIHになり、トイレは温水シャワー付き、風呂場は狭くとも自動給湯が「いまどき」ではないでしょうか。外観の形は変えられなくても、塗装で印象はずいぶん違います。斬新に黒と赤のツートンにしていた物件も見たことあります。色の印象は、築年の経過をすっ飛ばします。まあ、そこまでとは言いませんが、要するにそういうことです。

汚い、ゴミが散乱、古い自転車置きっぱなし、住人の仕事道具?等々は論外

内装に至っては、今現在「D・I・Y」が流行ってるおかげで、いい建材がいつでも手に入りますし、専門的な技術はいりません。壁紙の一部に「エコカラット」などは良いアクセントにもなるし、有害物質や湿気を吸着する優れものです。中古のアパートを購入する方は、すべて業者任せにせず、「いまどき」の情報を知ることにより、だまされず無駄な出費を抑えることができるのだと思います。

だまされると言えば、先日子供の修学旅行の案内で「旅行保険12,000」とあってびっくりしました。通常、空港で加入できるものなら2千円も出したら十分かと思ったら、この金額です。旅行会社に聞いてみましたら、「死亡保証が5千万…」必要でしょうか?私も保険の代理店をやってましたから、保険料のバックがどれくらいあるのか知っていたので、明らかに保険収入狙いだとわかります。話はずれましたが、要は知らないと損をするのです。正確な情報を常に身に付けましょう。

ちなみに弊社はお客様の無知を儲けにはしません。

※火災保険の代理店収入は保険料の約30%くらいです。代理店の規模ランクにもよります。また、賃貸の短期保険は50%にもなります。ただ、安ければいいというものではないのですが、無駄に入る必要はないということでね。

火災保険の話が出たので、投資用物件を購入する方はこんな保険が役に立ちます。特約で「電気的・機械的事故特約」付帯設備故障特約など名称が変わることもあります。これは建物に付帯(くっついてる)設備の、電気的(回路のショート)などにより故障した場合、修理または交換をしてくれる保険です。エアコンや給湯器はこれに該当するので必ず入ってください。また、この特約の取り扱いに馴れた代理店にしてください。経年劣化は対象になりませんので、「馴れた」ところに相談するのが良いのです(笑)

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