マンションの売却にリフォームは必要?

以前に「投資マンション編」でもお話いたしましたが、経験上リフォームした方が売りやすいですし、リフォーム以上に高く売れます。と、お伝えしておりますが、今日はさらに自分勝手に掘り下げてます。

大手仲介手数料無料サイトで掲載されていた内容について考察。まずは下記をお読みください。

「中古マンションを有利に売るのに、リフォームの代わりに何をするのが効果的でしょうか。その一つは、「建物への安心感」をアピールすることです

築古の物件に安心感をもたらすのは、売主が「その物件を大切に使ってきた」という居住履歴です。キッチンや洗面所、浴室など水回りの手入れが行き届いている。障子やふすまに破れ・穴がない。こうした「日常的に気をつけていないと傷んでしまう箇所が十分にケアできている」という事実が、「売主が大事に使ってきた」という印象を内覧者に与えます。

水回り設備の清掃を徹底し、破れたふすまや障子を張り替えておくのに、大きな費用はかかりません。リフォームに100万円以上も経費を注ぎ込むくらいなら、多少の手間はかかっても、不具合を直し、清掃で設備を磨き上げましょう。それは直接目に見えない部分(配管や配線など)への安心感にもつながり、結果としてスムーズな売却につながるでしょう。

更にまとめで「中古マンション売却対策としての事前リフォームはおすすめできません。「少しでも安い方が良い」「内装や設備は自分の好みに合わせたい」という買主の心理を考えれば、多くの効果を期待できないからです。

中古マンションの購入を検討するにあたって、建築年数を確認しない人はまずいません。したがって購入検討者にとって、築年数による経年劣化はもとより織り込み済みと考えるのが妥当です。劣化した箇所をリフォームで覆い隠すくらいなら、劣化の具合をきちんと見せて、それでも同一マンションの中では状態の良い物件であることをアピールした方がより効果的でしょう。」

繰り返しますが、中古マンションの新築マンションに対する優位性は、立地が同じであれば「価格」と「内装変更の自由度」にあります。この2つを損なってしまう事前リフォームは、マンション売却にあたっては有効な対策とはなりにくいのです。

と、書いてありました。書いた人が見たら怒るかもしれませんが私は半分くらいは共感するけど、あとはちょっと違いました。人それぞれですので間違ってもいません。

半分とは、「家をきれいにする」のくだりですね。これは当り前で私も売主様には「まず見える荷物は全部しまってください。水回りはきれいにしてください。換気扇のカバーの油取りは交換しといてください。部屋の電気は全部付けといてください。」とお願いしております。単純にきれいな方が印象が良いからですよね。家具などは、購入検討の方の自宅の家具と想定すれば、収まるかなど想像つきやすくなります。なので、そういいますが決して「安心感」ではありません、だれが配線や配管まで大事にしていると思うのかちょっと意味が分かりません。サンドウィッチマン風に(笑)

確かに、「自分で内装をするから」と言いう方はいますが、傾向としては相当古い建物でもいいから自分できれいにするとお考えのかたか、まさにDIYに興味があるか、家族構成上手摺などが必要な世帯がそのように探されることもあります。なので、安い物件をお探しなので、売主様の資産の築年数だったり、単純に処分できればいいし、業者に売るよりは高い方が良い。という方に向いていると思います。ただ、売却を重視した場合は、リフォームをした方が良い結果を生むのは現実確認していますし、そう確信しています。ただし、費用の面もありますので、売る前に費用負担するのはプロでない限り躊躇するのは当然で、そこがプロと一般の方の違いですね。

立地が同じであれば「価格」と「内装変更の自由度」と言ってますが私は「価格と内装の状況」で大体判断していると思います。いままで何百件と取引しましたが、大体が状況を見てから営業に「こうすればすごく良くなりますよ。壁紙だけなら○○万くらいで収まりますし…」と言われてから検討するものです。なので、最初から費用が掛からないというアピールが有効と申し上げます。

不動産に答えはないのですが、築年数、不動産の背景、資産状況により売却方法を良い営業と考えていくのが良いかと思います。

弊社はこういった状況を熟知していますので、初期費用の掛からない内装のご提案もしております。もちろん、現状のまま売却する場合にも有効なポイントを伝授しております。お気軽にお問い合わせください。参考にはなります(笑)

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